个人介绍
城市发展与土地价值变化 江曼琦
提供学校: 南开大学商学院
专业大类: 环境科学与工程
专业: 环境科学

本系列介绍了我国城市发展的一个缓慢趋势,对比中外房屋建筑、土地价格、以及绿化美化城市。对中国不同城市的土地竞标做了解说,详细描述了国内国外GDP的标准,对中国一线城市的房价做了简短介绍,规划城市的建设及发展。

教师团队

江曼琦 教授、博导

单位:南开大学

部门:商学院

职位:秘书长

城市发展主要理论

1、城市形成和发展根本动因:建立在工业化基础上的经济发展,城市的规模效益和聚集效益使城市成为人类聚居地的主要形式。

2、城市发展的基本规律:

(1)区域理论:城市是区域的核心,区域发展是不均衡的。1950年佩鲁提出增长极核理论:城市通过极化效应、扩散效应的发展,是区域经济趋于均衡,然后进入下一轮极化、扩散的发展阶段。

(2)经济学理论:城市产业分基础产业(城市发展的关键)、服务业产业。

(3)人文生态学理论:互相依赖、互相竞争是人类社区空间关系形成、发展的重要因素。

(4)交通通讯理论:1962年梅耶《城市发展的通讯理论》

(5)经济全球化理论:认为经济全球化是世界经济运行机制的日益紧密运动的进程。世界贸易组织1995年度报告认为,经济全球化“是不同国家的市场和生产日益变得更加互相依存的过程,这是由于货物和服务贸易的发展以及资本和技术的流动所造成的。”

(6)城市进化理论:绝对集中(城市不断增长)、相当集中(城市人口增长仍然高于郊区)、相当分散(郊区增长超过城市)、绝对分散(城市人口下降郊区人口上升)。

3、城市物质环境的构成要素及相互关系公共领域:主导、为非公共领域的开发提供可能性、约束性。物质环境优化表现为可达性、外部效应。

4、城市社会基本特征及其与农村社会的主要差别基本特征:人口老龄化(60岁以上占10%或65岁以上占7%)、家庭核心化、生活闲暇化。城市社会的异质性高于农村社会。

5、城市产业构成及其演化趋势 1)英:费希尔、克拉克 三部类:第一、二、三产业 ;

2)美:贝尔 三个历史时期:前工业社会、工业社会、后工业社会。

6、城市化含义定义:人类生产和生活方式由农村型向城市型转化的历史过程,表现为乡村人口向城市人口转化以及城市不断发展和完善的过程。

7、城市化进程与经济发展的关系城市化前期主要表现为工业化的进程,要求并促进人口向城镇积聚。城市化后期主要表现为较高的城市化水平所直接带来的生产集约化、生活集约化、管理科学化和文教科技的进步等。

8、城市化进程与社会发展的关系美,英格尔斯 :现代化社会的指标都是在城市化的过程中实现的。

9、城市与区域的相互关系

(1) 城市在区域发展中的作用:城市发展必然要开发和利用周围地区的各类资源,因而城市与区域的发展条件、发展前景密切相关,互为牵制。中心城市的发展与区域内其他城镇相互影响,应重视区域规划。城市与经济区域的联系-物流、资金流、人流、信息流-分析一个城市的对外主要经济联系方向。

(2) 区域条件对城市发展的影响城市发展的区域分析:发展战略(优劣条件、职能、地位、作用)规模(人口、用地)的区域论证。

10、区域城镇体系及城乡发展的一般规律

1)城镇体系的概念与特征在一个国家或相当完整的区域中,有不同职能分工、不同等级规模、空间分布有序的联系密切且相互依存的城镇群体。特征:群体性、关联性、层次性、开放性、动态性、整体性6个。(动开关整群层)

2)城乡整体发展动力:农村向城镇的向心集聚,城镇向周围地区的离心辐射手段:规划、引导和调控城镇体系目的:协调城乡发展,促进城市与区域发展效益的统一。

城市发展的未来展望

文化是城市的灵魂,自然资源越挖越少,但文化资源越挖越多。未来,淮南将注重挖掘文化资源,彰显城市特色,统筹城市建设与古迹保护、文化传承,挖掘、保护和传承好淮南的文化遗产,努力在城市化进程中融入文化元素,打造文化生态。由“卖资源”向“卖文化”转变,找寻淮南文化元素,提炼城市符号。

走低碳之路。坚持既要推进高碳产业低碳化,又要培育低碳产业集群化:高碳产业低碳化是加快深煤发展,促进煤炭“链式”延伸和“循环”发展。低碳产业集群化是加快非煤产业发展,推进以沿淮产业带和合淮工业走廊为主线的"T"型工业布局,在山南建高新区和低碳区,山北至淮河以南建加工区和服务区,淮河以北建重化工业区。

着力推进采煤沉陷区综合治理,把湿地变成公园,把废旧矿区变成林地,把沉陷区变成开发区、试验区、生态区和希望区。

土地估价的作用

土地估价有助于土地交易的顺利进行

随着经济的发展,土地交易日趋频繁,而土地经济价值却随着经济的发展而日益变化。由于土地市场具有强烈的地域性,因而,在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外,一般人很少具有这方面的经验,有必要事先对土地进行估价。只有经过专业人员搜集资料,分析评定,买卖双方才不致有上当受骗的担心,交易自然迅捷。

土地估价有助于企业投资决策

土地作为一种重要的生产要素,常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理,在资金一定的情况下,为了达到某一生产水平,土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵,则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入;若地价低廉,则可增加土地投资而减少资本、劳动投入。另外,作为资金融通的手段,也必须对土地进行估价。

土地估价有助于土地市场的完善

我国开始土地使用制度改革以来,城镇土地逐步由无偿使用改为有偿使用,土地市场也逐步建立。土地资源要实现市场配置,土地市场要进一步完善。目前,我国城镇国有土地的配置方式已趋多样化,有土地出让、作价入股、授权经营、国有土地租赁和行政划拨等多种形式。行政划拨范围正在逐步缩小,市场配置范围逐步扩大。市场配置的基础是土地资产的量化,而量化的基本手段是估价。另外,城镇土地使用税、土地增值税等土地税的征收,土地抵押、发行土地债券等土地融资手段,也要以土地资产的量化为前提。

土地估价有助于土地市场管理

土地市场管理是土地管理的一项重要内容,而土地市场管理的核心又是土地价格管理。由于土地价格随市场因素波动较大,同时,波动幅度又比经济增长波动更大,因此,土地投机极易发生。为防止地价波动过大及土地投机行为,必须了解该地区的土地真实价值,把专业人员估定的有代表性的地块价格作为控制地价水平的依据。

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